借地権買取り

1.概要

平成3年に借地借家法が制定され、平成4年8月1日に施行されました。同日以降に締結された借地契約ついては、建物所有を目的とする土地の賃貸借の場合(一時使用の合意がある場合には借地借家法は適用されません)、少なくとも30年以上の契約期間を定めなければならず、期間の定めのない場合は、30年の期間となります。そして、契約が更新された場合、最初の更新は20年、その後の更新は10年の期間、契約が延長されるため、長期間にわたって契約が存続することになります。

一方、平成4年7月31日までに締結された借地契約については、借地法が適用されることになります。この場合、借地契約が期間の定めのないものであれば、堅固建物所有を目的とするときは60年、それ以外の建物所有の場合は30年の存続期間となります。期間の定めがある場合は、堅固建物については30年以上、それ以外の建物については20年以上の期間を定めなければならず、それ未満の場合には、期間の定めがないものとして扱われ、堅固建物は60年、それ以外は30年の存続期間になります。なお、堅固建物とは、鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造等を指し、木造建築はこれにあたらないものと解されます。

このように、契約期間が長期にわたることになりますが、高齢の方が借りているような場合、借地人の死亡により、借地権は相続されることになりますが、当該借地が不要になると、借地人の方から、借地権の買取りの申し出があることがあります。逆に地主側で、当該借地を必要とする事情が発生したりしますと、借地権を買い取って、借地人に立ち退いてもらう必要が出てきます。

借地権の終了事由は、期間満了、債務不履行解除が考えられますが、他にも、借地人と地主間での合意により、借地契約を解除したり、借地権を第三者または地主が買い取ったりすることで、借地契約を終了させることができます。借地借家法では、借地権者から地主に対する建物買取請求権が認められるのは、期間満了の場合と、借地権の譲渡、転貸について地主が承諾しなかった場合に限っており、債務不履行解除や借地権買取りの場合には、建物買取請求権は発生しませんので、借地人の方で建物を取り壊すか、地主が建物を任意に買い取ることになります。

税法上では、借地権の評価額は、「借地権の評価額=自用地評価額×借地権割合」によって算出されますが、当事者の合意によって、適宜決定することができます。固定資産税評価額や不動産鑑定士による鑑定、周辺の相場との均衡等から判断することになると思われますが、地主にとって不要であれば、安価なものになりやすいでしょうし、逆に地主にとって必要であれば、多少高めに提示することになるのが通常でしょう。地主・借地人間の借地権の買取りには合意が必要ですが、争いが生じやすい問題ですし、借地権の第三者への譲渡の場合、地主が承諾しなかったとしても、借地人は裁判所に対し、地主の承諾に代わる裁判所の許可を申し立てることができ、これが認められれば、借地権の譲渡が有効になされてしまうため、弁護士を交えての話し合いをすることで、スムーズな交渉ができる場合も多くあると考えられます。

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