地代等増額請求

1.概要

平成3年に借地借家法が制定され、平成4年8月1日に施行されました。同日以降に締結された借地契約ついては、建物所有を目的とする土地の賃貸借の場合(一時使用の合意がある場合には借地借家法は適用されません)、少なくとも30年以上の契約期間を定めなければならず、期間の定めのない場合は、30年の期間となります。そして、契約が更新された場合、最初の更新は20年、その後の更新は10年の期間、契約が延長されるため、長期間にわたって契約が存続することになります。

一方、平成4年7月31日までに締結された借地契約については、借地法が適用されることになります。この場合、借地契約が期間の定めのないものであれば、堅固建物所有を目的とするときは60年、それ以外の建物所有の場合は30年の存続期間となります。期間の定めがある場合は、堅固建物については30年以上、それ以外の建物については20年以上の期間を定めなければならず、それ未満の場合には、期間の定めがないものとして扱われ、堅固建物は60年、それ以外は30年の存続期間になります。なお、堅固建物とは、鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造等を指し、木造建築はこれにあたらないものと解されます。

このように、契約期間が長期にわたることになりますが、契約当初に定められた地代の額がその後の経済事情や社会事情によって不相当になることがあります。その場合には、当事者間の話し合いにより解決される場合もありますが、話し合いがまとまらない場合もありうると考えられます。

このような場合、〔1〕土地に対する租税その他の公課の増減、〔2〕土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情により、または、〔3〕近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときには、地代等増額請求をすることができます(借地借家法11条1項)。

地代等増額請求は、口頭でも書面でもすることができ、それが借地人に到達した時点で効果が発生し、借地人の承諾は不要で、訴訟において請求する必要はありません(証拠として残す意味合いから内容証明郵便によるのが通常です)。もっとも、現実には、当事者の合意が整っていないことや、妥当な額はいくらか判断が困難であることなどから、裁判所に地代の増額を申し立てるのが通常です。地代増額の場合、まず簡易裁判所に調停を申し立てなければなりません(民事調停法24条の2第1項)。調停が不調に終わった場合には、地代について不動産鑑定士等による鑑定がなされた場合、裁判所の決定がなされることもありますが、当事者が決定の告知を受けた日から2週間以内に異議を申し立てると、決定は効力を失うので、地代増額請求訴訟を地方裁判所に提訴しなければなりません。

裁判所によって地代の額が確定した場合には、その効力は増額請求時までさかのぼることになります。また、裁判係争中で、地代額が確定しない間、借地人は、自ら相当と考える額を支払えば足りる(従来の地代以上は払わなければなりません)とされ、裁判所によって確定した額が、借地人が相当と考えた額を上回る場合には、不足分について年1割の利息を付けて、借地人は地主に支払うことになります(借地借家法11条2項但書)。

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