不動産の管理

1.賃貸人の修繕義務とは

賃貸人は、契約期間中、賃借人のために目的物(貸している建物)を使用・収益に適する状態にしておく義務があります。これは建物に生じた破損・汚損などのすべてについて発生するわけではなく、賃借人の居住の用に耐えない、もしくは居住に著しい支障が生じたような場合に発生します。賃貸人に責任によって生じたものである必要はなく、不可抗力によって生じたものでも修繕する義務があることに注意が必要です。ただし、賃借人側に責任があるものについてはこの限りではありません。

また、賃借人の不利益に比べて修繕に不相応な費用を要する場合にもこの義務は免除されます。

これを怠ると、家賃の支払いを拒まれたり、賃料の減額を請求されたり、損害賠償請求される恐れがあります。

2.特約による排除

この修繕義務は、特約によって排除することが可能です。ただし、「入居後の修繕は賃借人がする」というような特約を結んだとしても、賃借人に修繕義務があるとは解されず、ただ賃貸人の修繕義務が排除されるのみです。

3.修繕の費用

賃貸人の義務なので賃貸人が費用を出さなければなりません。賃借人が自分の費用で修繕した場合には、この費用を直ちに賃貸人に請求できるとの規定もあります。ただし、明らかに通常の使用の結果とは言えないような態様での故障等については、賃借人に責任があるのでこの限りではありません。

4.具体例

以下、いくつか具体的な場面を挙げてみましょう。

「備えつけのエアコンが他の部屋に比べて古いから取り替えてほしい」との要求が賃借人からあった

正常に作動している限り交換する必要はありません。

畳の交換

修繕が必要かどうかは、居住者の精神衛生的な側面からも考慮されます。よって、いくら物理的には使えても、雨漏り等によるふやけやカビがある場合には、表替えや畳替えをしなければなりません(「2~3年で裏返し、3~5年で表替え、10~20年で畳替え」が目安といわれています)。

賃貸の当初から欠陥があった場合

「賃貸借契約で予定された内容」にこの欠陥が既に含まれており、家賃等に反映されている場合には、修繕義務の対象とはならないと考えられています。何が「予定された内容」かは、契約の文言だけで判断するわけではありません。実際、最高裁は、修繕義務の有無の判断において、欠陥により賃借人が被る不便の程度と、賃料額とのバランスを基準とすることを示しています。

よって、当初からあった欠陥を考慮して賃料がその分低廉に抑えられている場合などには、契約において予定された内容にこの欠陥も含まれており、修繕義務が発生しない可能性があるということになります。老朽化アパートなどはこの典型例といえるでしょう。

ガス漏れ点検など貸部屋の保守点検をしたいのですが、賃借人が入室を拒んでくる場合にはどうしたらよいか

保守点検は修繕の前提として、修繕義務の一内容です。そして、賃借人はこの修繕義務のために必要な行為を拒むことはできないと規定されています。ガス漏れ点検などはこの典型例ですので、賃借人には部屋に入ることを認容する義務があります。にもかかわらず、賃借人がこれをさせない場合には、賃貸人は契約を解除して、賃借人を退去させることができます。

ただし、入居者の生活状況監督のため、など建物の保全に不必要な場合には許されるはずがなく、刑法上住居侵入罪にあたる可能性もあることには注意してください。

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