「瑕疵」判断のあり方

1.瑕疵判断の基本

瑕疵の判断基準は、第一次的には契約によって定められた仕事の具体的内容が何であったのかを確定し、その内容に違反しているかどうかで判断する。ただし、契約内容に違反すれば直ちに瑕疵となるわけではなく、軽微な約定違反は瑕疵と評価されない。

仕事の内容が不明確なら第2次的に、諸般の事情から契約内容を合理的に解釈し、それに違反しないかを検討する。この合理的意思解釈の際、建築基準法所定の最低基準が契約内容になっていると解するのが合理的である。

2.瑕疵現象と瑕疵原因の区別

建築訴訟で非常に重要なのが、瑕疵現象と瑕疵原因を区別することです。

瑕疵現象とは、雨漏りや床の傾きなど、目に見える不具合を言います。これに対し瑕疵原因は、雨漏りや家の傾きなどの不具合をもたらした原因です(瓦の枚数不足、地盤に対して基礎の組み方が合ってなかったなど)。

普通目的物の欠陥と言えば、目につきやすい瑕疵現象の方に注目してしまいがちですが、建築訴訟において問題とすべき欠陥は瑕疵原因の方です。なぜなら、たとえ建物が傾いたとしても、その原因が大地震によって傾いてしまったのだとしたら、建築会社の施行には何の問題もないのだから、建築会社に責任を負わせるべきではないからです(瑕疵なしと評価すべきです)。

また、瑕疵原因を正確に特定しなければ、その原因を取り除くために何をすればよいかも分からず、瑕疵修補の方法が特定できず、結果として損害賠償額を確定することもできません。

したがって、瑕疵原因を明らかにしなければ、建築訴訟を進めることができないのです。

3.法的に「瑕疵」と評価されるかを検討

瑕疵原因が特定されれば、次にその瑕疵原因が果たして法的に「瑕疵」と評価されるかを検討します。その判断基準のうち、主要なものを以下に掲げます。

(1)契約書及び設計図書(建築基準法2条12号、建築士法2条5項参照)

建物の種類・規模・構造・平面計画・選材・工法・諸設備等が具体的に表記され、契約の目的物がどういうものか具体的に特定します。

(2)建築基準関係法令(建築基準法、同法施行令、国土交通省告示等)

特に構造安全性能(建築基準法20条1項)や防火安全性能(同法21条以下)等を定めた単体規定に対する違反が瑕疵に該当することは、判例・通説上争いがありません。

(3)旧住宅金融公庫の住宅工事共通仕様書(公庫仕様書)

住宅金融公庫が独立行政法人住宅金融支援機構となり、住宅資金の個人向け直接融資が原則廃止された現在も、なお瑕疵判断の規準となりうるかについては争いがあります。

(4)日本建築学会その他の権威ある団体の定める標準的技術基準

建築基準関係法令が仕様・性能について具体的に定めていない場合は、日進月歩の建築技術の進歩に鑑み、具体的技術水準を現在の標準的技術基準に委ねたと解されるので、日本建築学会の建築工事標準仕様書(JASS)や日本建築センターなど権威ある団体の定める標準的技術基準を遵守することが、原則として要求されると解されます(ただし、それと違う工法でも、有効な工法であることを立証できれば瑕疵にはならない)。

(5)慣行上認められる標準的な工法

慣行上認められている標準的な工法に反する場合も、「瑕疵」にあたるとされることがあります。

基準に関する注意

契約内容と少しでも違えば直ちに瑕疵になるというわけでもなく、上記の基準は、建築基準法の構造安全性能や防火安全性能に関する規定のように、それが守られていなければ「瑕疵」があるとほぼ確実にいえる強いものから、多少基準と違っていても許されるという緩やかなものまで、さまざまなレベルがあります。

後者の場合には、瑕疵の認定は非常に微妙になり、そうしたケースで弁護士は、過去の類似の裁判例との整合性や、当事者の契約目的などを強調して(たとえば、高齢の両親と同居する目的で建築した住宅であれば、室内にわずかな段差が存在するだけでも重大な瑕疵に当たる、等)、裁判官が少しでも自己に有利な判断をしてくれるよう説得することに全力を尽くします。

4.建築会社の言い分

建築会社側の言い分として、建築基準法違反であることは分かっていて、それを顧客に説明したものの、それでいいから施行してくれと強く要求され、断りきれずにそのまま建築したのであって、それで責任を負わされたのではたまらない、という反論が行われることがあります。

これは、法律的には、民法636条の主張ということになると思います(瑕疵が注文者の指図によって生じたときは、責任を負わない)。

しかし、建築業者・建築士は建築業法・建築士法で専門家として高度の義務を負わされている関係上、顧客が違法な建築を要求してきたら本来それを断るべきであるのだから、よほどの事情がない限り、こうした反論は裁判所に認められません。

ご注意ください(民法636条ただし書を適用する等して排斥されます)。

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