建築訴訟は「瑕疵」をめぐる争いである

1.「瑕疵」とは何か

法的な責任が発生することになる目的物の欠陥を、法律上「瑕疵(かし)」と呼びます。基本的に、建築した物に「瑕疵」があれば建築会社は責任を負い、「瑕疵」がなければ建築会社は責任を負いません(もちろん、法律ですから例外はあります)。後述するように、建築訴訟において建築会社や建築士に責任を負わせる法律上の根拠(条文)は様々ありますが、すべての基本となるのは建築物に「瑕疵」にあたる欠陥があるか否かです。

この意味で、建築訴訟は「瑕疵」をめぐる紛争であるといえます。実際の訴訟は、〔1〕その欠陥が瑕疵に当たるか、〔2〕瑕疵の原因はどこにあるのか、〔3〕その瑕疵を修補するためにどれだけの費用がかかるのか、というふうに、まさに「瑕疵」に関わる判断を基軸に展開していきます。

2.「瑕疵」の有無はどのように判断されるか

では、具体的にどのような欠陥が、法的に「瑕疵」と評価されるのでしょうか。この点、現在の判例・実務では、瑕疵に当たるか否かは、その欠陥が契約で定められた内容に違反しているかどうかで判断するという立場がとられています。つまり、〔1〕契約書や設計図書から契約内容を確定し、〔2〕それと実際の工事の内容を比較して、〔3〕両者の間に不一致があるかどうかによって瑕疵の存否を判断する、というのが基本です。ただ難しいのは、契約内容と工事が少しでも違っていれば直ちに「瑕疵」ありと判断されるわけではないということです。裁判所は、工事の内容が契約とそれほど大きく違っているわけではなく、その違いのせいで実害が発生しているわけでもないなら、あえて賠償金を支払わせる必要はない、と考えていると思われます。したがって、当事者が契約をした目的などに照らして、契約内容と実際の工事の内容に<重大な>不一致があるときに初めて、「瑕疵」があると判断されることになります。

しかし、どこまで違うと重大な不一致といえるかは常にはっきりしているわけではなく、その欠陥が「瑕疵」に当たるか否かの判断は、ケースによっては非常に微妙になります。この点は、理解が難しいところですが、とても大切なところですので、後でもう1度詳しく説明します

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