管理費と滞納時の回収方法

管理費とは、共用部分や建物の敷地について、区分所有者が負担すべき費用のことをいいます。一般的には、廊下や階段の電灯取替費や清掃費などを指すと言われています。このような管理費を債務者が支払わないときは、次に挙げる3つの方法により、回収することができます。

第1に、管理費などは、貸金などと同じ債権にあたるので、支払請求訴訟を起こして勝訴判決を得ることができれば、債務者の財産に対して強制執行をすることができます。

第2に、管理組合法人等は、区分所有者に対する管理費等の債権について、債務者の区分所有者及び建物に備え付けられた動産の上に先取特権を持っています(区分所有法7条1項)。これによって、管理組合は、区分所有者が持っている動産を競売することにより、他の債権者に優先して管理費の回収をすることができます。

しかし、実際には、動産競売のためには、執行官に対し動産自体を提出するか、あるいは動産の占有者が差押えを承諾することを証する文書を提出することが必要ですので(民事執行法190条)、債務者が協力しない場合には競売をすることが困難です。また、区分所有者に対する先取特権は、登記のある抵当権等には劣後するため、区分所有権の価値いっぱいに抵当権等が設定されている場合には、先取特権により支払いを受けることはあまり期待できません。

第3に、管理費等の滞納がある区分所有権が第三者に売却された場合には、その承継人に対して滞納管理費等を請求することができます(区分所有法8条)。この承継人に対する請求は、その承継人が滞納のあることについて知っていたかどうかにかかわらず認められます。そのため、管理費滞納物件を購入した場合、その管理費をどちらが負担するかについては、売主・買主間の契約内容によって解決されます。

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