共用部分の変更・管理・保存

1.共用部分の変更

共用部分の変更とは、共用部分の形状または効用を確定的に変えることをいいます。例えば、階段室をエレベータ室に改造したり、中庭に駐車場を設置したりする行為がこれにあたります。共用部分の変更には、各区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要となります(区分所有法17条1項)。

ただし、変更のうち、その形状や効用に著しい変化を伴わないものは、過半数による集会の決議でよいとされています(同条)。どのような場合がこれにあたるのかについては、変更を加える箇所や範囲、変更の態様や程度などを考慮して判断されます。例として、階段に手すり付きのスロープを併設する場合は、建物の基本的な構造部分を変更するものではないため、過半数による決議によって工事ができるものと思われます。

なお、各区分所有権者の議決権の割合は、区分所有法上は各区分所有者が有する専有部分の面積の割合に応じて定められることになっていますが(同38条、14条)、規約で異なった定めをすることも許されており、各区分所有者が有する住戸一個につき各一戸の議決権を有すると定められていることが多いとされています。

2.共用部分の管理

共用部分の管理とは、共用部分の形状や効用を確定的に変えるには至らないものをいいます。具体的には、共同の洗面所を改装すること、来客用の駐車スペースを指定すること、各部屋に設置されている排水管を交換すること(東京地判平成3年11月29日判時1431号138頁)などがこれにあたります。

しかし、個々の具体的場面では、変更にあたるか管理にあたるかがはっきりしないことが多い反面、手続としては議決権の4分の3が必要か過半数でよいかという大きな違いを生じさせます。そのため、管理にあたる可能性がある行為を行う際は、事前に工事内容を確認しておくべきでしょう。

3.共用部分の保存

共用部分の保存とは、共用部分を維持する行為をいいます。保存行為は各区分所有者が単独で行うことができることから、維持行為の中でも比較的小規模な修繕を指すと考えられています。具体的には、外壁や屋上の点検、エントランスロビー壁紙の一部分の張り替えなどがこれにあたります。これに対し、外壁の塗装を塗り替える行為などは、管理行為にあたると判断される可能性が高いのではないかと思われます。

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