家賃滞納による建物明渡訴訟

家賃滞納でお悩みの方に御提案-アパート・賃貸マンションなどの建物明け渡し請求家賃滞納を理由とする建物明け渡し請求訴訟の弁護士費用

着手金

30万円(税実費別)

顧問先ご依頼の場合には15万円(税実費別)とさせて頂いております。

報酬金

建物明け渡しを認める判決が出た場合

30万円(税実費別)+未払い家賃の回収額の10%(税別)。

顧問先ご依頼の場合には20万円(税実費別)とさせて頂いております。

なお、建物を明け渡す内容の和解が成立した場合も同額。

占有移転禁止の仮処分の弁護士費用

着手金 12万円(税実費別)のみ。
強制執行申立 着手金3万円(税実費別)
強制執行立会 日当3万円(税実費別)

当弁護士法人が建物明渡請求訴訟(法律相談、訴訟受任など)に取り組むに至った経緯

1.増加傾向にある家賃滞納

停滞している景気の中、経済的事情により、家賃を滞納する方が増えてきています。家賃を滞納されてしまうと、貸主側としては、家賃を支払えない以上退去を要求することになりますが、法律上、自力救済(自分で無理やり追い出すこと)は禁止されていますので、まずは話し合いをして、話し合いに応じてくれなければ訴訟を提起するということになります。

2.早めに手を打つことが肝心

「もう少しでお金が入るので後で必ず支払います。」このようなことを借主に言われてしまうと、貸主としては出て行けとも言いづらいでしょうし、弁護士に明渡しを依頼するにしても費用が高い、知り合いに弁護士がいない、などの理由で二の足を踏んでしまうことから、ズルズルと家賃滞納状況が続いてしまうということがあるかと思います。

そうすると、結局何ヵ月もの間家賃滞納状況が続いてしまい、その間の賃料は全く得られないということになり、借主が自主的に出て行ったとしても、結局家賃を回収できないという悲惨な結果が待っています。しかも、アパートローンを支払中の方はさらに支払い原資が減ってしまうと言う二重のデメリットが発生します。

これを防ぐためには、早急に手を打つことが大事です。具体的には、弁護士に依頼をし、明渡しの交渉、交渉に応じない場合には訴訟の提起ということになります。ところが、従来、建物明け渡しを弁護士に依頼するには次のような問題点があるかと思います。

3.弁護士に依頼する場合の問題点

利用しにくく、かつ分かりにくい費用

最近は各法律事務所ないし弁護士法人にてホームページなどにて建物明け渡し請求訴訟について弁護士費用も含めて、告知していることが多くなっております。しかし、建物明渡し請求にかかる弁護士費用について、分かりやすくかつ利用しやすい費用設定をしている法律事務所ないし弁護士法人はあまり多くなく、個別の相談を受け、弁護士の裁量でその場で費用を決めるところが少なくないように思います。弁護士費用について具体的に表律相談をしてはじめて全体の弁護士費用が分かるとすれば、あらかじめ、費用の予測がつかないために、弁護士への相談を躊躇される方も多いのではと思います。

また、費用が明示されていても、高額で利用しにくい費用であったり、細かくパターン分けされていて分かりにくいということがあり、これも、弁護士への依頼をためらわせる一因となっているようにも思われます。

一例をあげれば、仮処分、家賃回収、訴訟提起、強制執行とそれぞれに細かく手続を分け、逐一費用が必要になる点があるかと思います。弁護士から見れば、それぞれが別個の手続であり、それについて項目分けして費用を取るのは当たり前という意識があるかもしれません。ところが、依頼者様からすれば、良く分からない項目分けをされて費用を支払わなければならないことに納得いかない印象を持つことも多々あることでしょう。

そこで、『気軽にご相談いただけ依頼していただける法律事務所』を目指している当弁護士法人としては、依頼者様の視点に立って、建物明け渡し訴訟弁護士費用について分かりやすく、かつ、利用しやすい費用設定をして家賃滞納でお困りの皆様にできるだけご利用いただけるように致しました。

当弁護士法人の建物明け渡し請求にかかる弁護士費用(家賃滞納を理由とする場合)

当弁護士法人では、依頼者様の視点に立って、建物明け渡し訴訟弁護士費用について分かりやすく、かつ、利用しやすいように、下記費用にて家賃滞納を理由とする建物明渡事件に取り組みさせていただいております。

(1)建物明け渡し、未納家賃の支払いを求める当弁護士法人名義での内容証明郵便発送

賃貸借契約解除、建物明け渡し、未納家賃の催告に当たって弁護士名義での内容証明郵便場合には弁護士費用として2万円(税実費別)を頂戴しております。なお、実費として2000円前後別途かかります。その後当弁護士法人に訴訟を依頼ただいた場合には、上記2万円を訴訟にかかる弁護士費用着手金に充当させていただいております。

(2)建物明け渡し請求訴訟の弁護士費用

着手金 30万円(税実費別)

この着手金を頂戴することで、占有移転禁止の仮処分を除く訴訟提起に着手いたします。追加費用は頂戴しないで分かりやすい費用設定をさせていただきました。

報酬金30万円(税実費別)+未払い家賃の回収額の10%(税別)

(3)建物明け渡し認容判決の強制執行の弁護士費用

強制執行申立の弁護士費用 着手金3万円(税実費別)
強制執行の弁護士立会日当 1回3万円(税実費別)

(4)占有移転禁止の仮処分の弁護士費用

この仮処分の費用は(1)(2)(3)とは別になりますが、当弁護士法人では、着手金12万円(税実費別)のみを頂戴しております。

占有禁止の仮処分について、詳しく説明しますと、建物明け渡し請求訴訟提起して明け渡し判決が出ても、その判決が効力を有する対象は原告に限られます。そのため、訴訟の途中で、原告に代わって原告以外の者が建物に居住した場合には、再度訴訟をその第三者を対象として提起しなければなりません。そのような事態を防止するために、「占有移転禁止の仮処分」をすることで、第三者が入れ替わって居住した場合でもその第三者に建物明け渡し判決の効力を及ぼすことができることとしております。その仮処分をするためには、裁判所に納める保証金が必要となります。これについては、裁判所から決定が出た時に保証金の額が判明いたしますので、保証額が決まった時点で法務局に供託することになります。供託手続きは当弁護士法人が取り組みますが、供託に関わる弁護士費用は仮処分費用に含めており、事件が終了した時点で保証金が返還されます。この返還手続きも当弁護士法人が取り組みますが、その弁護士費用は仮処分費用に含めております。

(5)顧問契約による「建物明渡特別パック」の料金

建物明渡特別パック

顧問先特別料金

着手金15万円・成功報酬20万円(税実費別)

(6)その他の費用

実費

建物明渡事件を進めていく上で、様々な実費が発生いたします。具体的には、内容証明郵便代、訴訟提起の場合の印紙代、予納郵券代、強制執行の場合の予納金、印紙代、弁護士が現場に行く際の交通費などです。この実費につきましては、事件が終了しないと全額が確定しませんので、事件が全て終了してから頂戴することとしております。

この実費について、あまり詳しく説明してくれる弁護士は実はそれほどいないのではないように思われます。そこで、実費について、項目を分けて説明させていただきます。

執行補助業者の費用

建物明渡の強制執行となった場合に、執行補助業者に支払う費用が発生いたします。この費用につきましては、建物の広さ、残された動産の数にもよりますが、20万円程度で済む場合もあれば、50万円以上かかる場合もあり、確定的な額を申し上げることはできません。この費用につきましては、執行補助業者に直接お支払いいただくことになります。

費用をお支払いいただくタイミング

  • 着手金は契約成立時
  • 占有移転禁止の仮処分の保証金は裁判所の決定が出た時
  • 建物明渡しに関する報酬分は建物明渡後
  • 強制執行申立に関する弁護士費用は申立時
  • 強制執行立会日当は立会前日まで
  • 実費については事件終了時
  • 家賃回収に関する報酬分については家賃回収時

に頂戴することといたします。この他に請求することはいたしません。

なお、執行補助業者につきましては、催告日の立ち合いをしてもらった際の日当、及び明渡執行当日の費用、保管を依頼した場合の保管費用などが掛かりますが、執行補助業者からの請求に応じて随時直接お支払いただくことになります。

相談から受任、その後の流れ

まずは電話でご予約をいただき、当弁護士法人所属の弁護士と相談後、ご依頼いただければ、内容証明郵便を相手方に送付し、さらに現地に赴いて目的建物の確認をした後、訴訟を提起、強制執行という流れになります。法律相談予約用フリーダイヤル0120-778-123(24時間受付)にお気軽にお問い合わせください。折り返し日程調整の上で当弁護士法人からご連絡を差し上げます。

明渡実現に至るまでの流れ、所要期間の目安

以下に御依頼から明渡実現に至るまでの流れ、所要期間を示します。ただし、これは最短の場合です。占有移転禁止仮処分をしない場合を想定します。

(1)内容証明郵便を相手方に送付

約2週間

(2)明渡し無ければ訴訟提起

1ヶ月

(3)第1回口頭弁論

約1週間

(4)判決(ただし、被告が第1回口頭弁論に欠席した場合)

約1週間

(5)判決送達証明書、執行文の付与を得て、明渡の強制執行申立

約1週間~10日

(6)明渡催告(執行官が建物の中に入って催告書を貼ります)

約1カ月

(7)明渡の強制執行。明渡の実現。残置動産がある場合は保管。

約2週間から1ヵ月

(8)保管していた残置動産の処分(引き取りが無い場合)

上記のとおり、最短で4カ月程度かかります。相手方が裁判に出席して何か反論した場合や、裁判所の休廷期間と重なってしまった場合などは、もっと時間がかかります。場合によっては6カ月以上かかることもあります。

明渡しにかかる費用

以下では固定資産評価税額5千万円で20部屋ある建物の1室について強制執行によって明渡を実現した場合の概算を示します。実際の事案を抽象化したものです。あくまで一例です。建物明渡における費用は特に実費の面でかなり上下があります。

弁護士に支払う着手金 300,000円(税別)
配達証明付内容証明郵便代 1,990円
訴訟提起の際の印紙代 12,000円
訴訟提起の際の予納郵券代 6,000円
判決送達証明+執行文の印紙代 450円
建物明渡執行の予納金 65,000円
執行補助者費用 500,000円(この費用はかなり上下があります)
弁護士報酬 300,000円(税別)
1185,440円 (税別)

上記のとおり、強制執行まで行くと、特に執行補助業者の費用がかなりかかってしまいます。しかしながら、明渡執行の約1ヵ月前に行われる明渡催告によって、賃借人が重い腰を上げ、任意に明け渡す場合もかなりあります。その場合には、上記執行補助業者の費用は、催告日における立会日当(立会人1人につき2~3万円程度)のみで済むこととなります。

また、強制執行となった場合、残った動産については、別途保管所に一定期間(2週間~1ヵ月くらい)保管することになりますが、事前に債務者から動産放棄書を取り付けておけば、動産の処分費用だけで済み、保管費用がかかりませんので、費用が抑えられます。

さらに、保管場所についても、依頼者様の方で適切な場所を確保できるのであれば、保管費用を抑えることができます。

なお、当弁護士法人としては、強制執行にかかる諸費用や時間を節約するため、依頼者様の意向に基づき、和解(建物明け渡しを確認した時点で和解金を支払うことなどを内容)を成立させてもおります。

実費とは

弁護士がこの実費については、一時弁護士が立て替えて後で支払いを請求するというパターンがほとんどかと思われます。弁護士としては、自分のフトコロに入るお金ではないので、興味が薄い一方、依頼者様にとっては、弁護士費用と同様の支出ですので、重要な問題となります。この実費がいかなるものなのか、懇切丁寧に説明する弁護士はさほど多くは無いのではないでしょうか。説明はするものの、早口でパパッと説明されて終わりというケースが多いものと思われます。以下に実費の例を示します。

(1)内容証明郵便費用

内容証明郵便とは、郵便法48条に基づく制度で、差出人が同文の郵便物を3通作成し、1通を相手方に、1通を郵便局が保存、もう1通を差出人の手元に残すものです。これにより、その「内容」と「郵便物を出した日」が郵便事業会社によって証明されるため、大きな証拠能力があることから、賃貸借契約の解除などの重要な通知をする場合には、内容証明郵便を送ることになります。

しかし、この内容証明郵便だけでは、「いつ相手に届いたのか」までは証明できません。そこで、内容証明郵便を出す際には、「配達年月日」を証明する「配達証明」も併せて利用することになります。さらに、内容証明郵便は一般書留で出すことになります。

(2)印紙代

裁判所に訴えを提起する際には、民事訴訟費用等に関する法律第3条1項により、裁判所に対し手数料を納めなければなりません。具体的には、訴状に収入印紙を貼付して収めるということになります(同法8条)。これが印紙代などと呼ばれているものです。裁判所に納める手数料ですので、印紙税とは異なります。

この印紙代は、訴訟の目的の価格により定まります。

建物明渡請求の場合、訴訟の目的の価格は、最高裁民事局長通知により「目的たる物の価格の2分の1」とされています。

そして、その目的たる物の価格は、同通知により「地方税法第349条の規定による基準年度の価格のあるものについては、その価格、その他の物については、取引価格とする」となっております。これは具体的に言いますと、固定資産税評価額となります。

この固定資産税評価額は、固定資産税評価証明書により判明します。そして、建物の内の1部屋について明渡を求めるときは、固定資産評価税額にその部屋の床面積が建物全体の床面積に占める割合をかけ、さらに2分の1をかけることによって、訴訟物の価格が判明します。例えば、建物の固定資産税評価額が5000万円で、同じ床面積の部屋が20部屋あったとしますと、目的物の価格は以下のように算出されます。

5000万円×1/20×1/2=125万円

次に、この訴訟物の価格に対応する印紙代を算出します。この算出方法は下記のとおりとなっています。

訴訟の目的の価額が
100万円までの部分
その価額10万円までごとに1000円
訴訟の目的の価額が
100万円を超え500万円までの部分
その価額20万円までごとに1000円
訴訟の目的の価額が
500万円を超え1000万円までの部分
その価額50万円までごとに2000円
訴訟の目的の価額が
1000万円を超え10億円までの部分
その価額100万円までごとに3000円
訴訟の目的の価額が
10億円を超え50億円までの部分
その価額500万円までごとに1万円
訴訟の目的の価額が
50億円を超える部分
その価額1000万円までごとに1万円

実際は上記の計算方法で一から計算することはありません。弁護士なら誰でも持っている「弁護士業務便覧」という本に印紙代の表があるので、それを見て印紙代を把握します。

その表を見ますと、目的物の価格125万円に対応する印紙代は1万2000円と書いてあります。したがって、印紙代は1万2000円です。

(3)予納郵券代

裁判になりますと、訴状、判決や決定の正謄本、呼出状の送達などを郵便により行う必要がありますので、あらかじめ切手を裁判所に納める必要があります。東京地裁では、訴える相手が1人の場合には6000円、以降1人増えるごとに2080円が加算されていきます。

(4)判決送達証明

強制執行をするためには、判決が相手方に届いていなければなりません。これを証明するものが判決送達証明であり、手数料が150円かかります。

(5)執行文

強制執行をするためには、判決に執行文をつけてもらうことが必要です。執行文とは、非常に簡単に言いますと、その判決によって強制執行をしてよいということを証明する文書です。この手数料として300円かかります。

(6)執行予納金

建物明渡をする際の手数料と職務執行に要する費用として、予納金を納める必要があります。東京地裁では、基本予納金が6万5000円で、物件が1件増すごとに2万5000円加算されていきます。例えば、建物と駐車場の明渡を同時に求める場合には9万円の予納金を納めることになります。なお、この予納金は、申立を取下げますといくらか返還されます。

(7)執行補助業者の費用

建物明渡請求事件においては、この執行補助業者に支払う必要がかなり高額となる場合があります。これは、目的建物の広さ、残った動産の数に左右されます。実際の事件を元にその内訳の項目のみ示しますと

  • 執行補助者費用
  • 執行労務作業員費用
  • 遺留品搬出車両費用
  • 梱包資材等費用
  • 遺留品保管費用
  • 解錠技術者費用
  • 廃棄処分費用

などからなっており、残った動産の数に応じて、必要となる労務員の人数、車両の数、保管、廃棄費用が変動しますので、中に入ってみないと費用が確定できないという面があります。

動産が少なければ、20万から30万程度で済むこともありますが、多いと50万を超えることもあり、中には100万円近くかかってしまうケースもあります。

なお、賃借人から動産放棄書をもらっておけば、動産を保管しておく必要がなくなりますので、保管費用を支払う必要が無くなります。

また、依頼者様の方で保管場所を確保できるということでしたら、保管費用をある程度抑えることができるでしょう。保管の期間は2週間~1ヶ月であり、執行官の判断で保管期間が定められます。

弁護士を使った早めの対応が肝心です

以上に述べてきました通り、建物の明渡は、強制執行によって実現する段階までいってしまいますと、かなり費用がかかってしまいます。

この事態を避けるためには、早い段階から、弁護士が介入することで、賃料の未払いを防止することが肝心です。

具体的には、賃料の支払が1回でも遅滞した状況から、弁護士の名義による法的措置を予定した催告書を送付し、賃借人に強く注意喚起させ、家賃滞納を防止することをお勧めします。

それにより、賃借人の側としては、未払いの賃料を支払うか、あるいは支払ができないのであれば、より安い賃料の場所に引越を検討することになり、わざわざ訴訟を提起して明渡を求める必要性は無くなります。

当事務所と顧問契約(月々1万円、税別)を締結していただいてる方からの御依頼の場合には、普通郵便にて未納家賃の催告書を送付いたします。

なお、賃貸借契約を解除する場合には、建物明け渡し訴訟に備えて、普通郵便ではなく弁護士名義での内容証明郵便にて発送することをお勧めしております。

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