アパートの一室を貸しているのですが、借主が3か月も不在となっており、連絡がつきません。賃貸借契約書には「借主が1か月以上無断で不在の場合には契約を解除できる」との文言があるのですが、賃貸借契約を解除することはできるでしょうか。

長期の不在のみを理由として解除するのは難しいでしょう。借主には、借りた部屋を自由に使用収益する権利がありますから、使用しないことも自由とみることができ、そのことでもって貸主と借主の信頼関係が破壊されたとまではいいがたいからです。
もっとも、長期の不在によって信頼関係が破壊されたといえる事情がある場合には、契約を解除することもできます。裁判例では、築35年以上の木造2階建て共同住宅を貸していたところ、借主が無断で長期間留守にする(1年のうち3か月)ことが多かった事案において、信頼関係が破壊されたとして解除を認めたものがあります(東京地判平成6年3月16日)。この事案では、建物の性質から通風や日照に配慮すべきであるのに雨戸を閉め切ったまま長期間留守にしていたことにより部屋を損傷してしまっていたこと、不在中にガス漏れが起きたこと、合鍵の管理がずさんであったことなどから、信頼関係が修復不可能なほどに破壊されているとの判断がなされました。
長期の不在による信頼関係破壊があるというためには、不在によって建物や貸主、その他住人に対してどのような不利益をもたらしたか、借主にどのような落ち度があるかを検討する必要があるといえます。
なお、長期の不在があるからといって、勝手に部屋に入ることは、ガス漏れや火災の発生など緊急事態を除き、住居侵入罪にあたることとなります。このような長期の不在がある場合には、裁判所に貸物件の明渡し訴訟を提起し、強制執行の申立てをするべきです。

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