アパートの一室を貸しているのですが、借主が買っているペットで室内が汚されているようです。賃貸借契約書には「ペットの飼育を禁止し、これに反した場合には貸主は契約を解除できる」との一文があります。賃貸借契約を解除することはできるでしょうか。

ペットを飼っていることにより、借家の汚れや損傷が酷く、貸主や近隣住民へ迷惑をかけているような場合には、解除が認められます。またペット禁止特約がある場合には、飼育の仕方に注意を払っていても解除が認められる場合があります。
借主は物件をその使用方法にそって適切に使う義務(用法遵守義務)がありますから、この違反によって信頼関係が破壊されたといえる場合には賃貸借契約を解除することができます。ペット禁止特約なく解除を認めた裁判例としては、借主が猫10匹を室内で放し飼いにしており、居宅周辺にペットフードなどを置き野良猫が敷地内に集まるなどしており、その鳴き声や悪臭に対して近隣から苦情が寄せられていた、という事案のものがあります(東京地判昭和62年3月2日判時1262号117頁)。
またペット禁止特約がある場合には、飼育の仕方に注意を払っているときでも解除が認められる場合があります。裁判例(東京地判平成7年7月12日判事1577号97頁)では、犬の飼育による具体的な建物損傷などを認定することなく、また借主が飼育の仕方に注意を払っていることを認定しつつ、ペット禁止特約に違反していることを理由に解除を認めるものがあります。

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