マンション居住者が管理費を滞納していますが、払ってもらうにはどのようにすればよいのでしょうか。

マンションの管理費が滞納されると、共用部分の維持・管理が十分にできなかったり、管理費を適正に払っている他の居住者との不公平が生じるなどの重大な不利益が生じてしまいます。
そこで、管理費の滞納を解消するための手段を考えなくてはなりませんが、まずは、滞納者に対して、適正に管理費を払うように督促をすることになるでしょう。その際、単に口頭ではなく、内容証明郵便で支払うように求めることが有効でしょう。なぜなら、滞納者としては、内容証明郵便によって督促されることで、支払いに向けた心理的なプレッシャーを感じるでしょうし、何より、管理組合が訴訟などの裁判所の手続きにより、管理費を請求する際の証拠にもなるからです。
次に、それでも管理費の滞納が続く場合は、裁判所の手続きを利用することになります。通常の訴訟を提起することも当然できますが、他の手続きを利用することも考えられます。
まず、「支払督促」という手続きがあります。これは、書面審査のみの簡易な手続きであり、これが認められれば、強制執行も可能になります。しかし、滞納者が異議申し立てをすると、通常の訴訟に移行することになります。
次に、「少額訴訟」という手続きがあります。これは、滞納額が60万円以下の時に考えられる手段で、1回の審理だけで終了する簡易な手続きです。しかし、この手続きも滞納者が通常の訴訟手続きを希望した場合、少額訴訟の手続きを続行することができなくなります。また、少額訴訟の判決に不服があるときでも、控訴することができません。
また、管理組合は管理費用の請求権について債務者の区分所有者及び建物に備え付けられた動産の上に先取特権を持っています(区分所有法7条1項)。これによって、管理組合は、訴訟を提起することなく、区分所有者が持っている動産を競売することにより、管理費の回収を図ることができます。しかし、動産競売のためには、執行官に対し動産自体を提出するか、あるいは動産の占有者が差押えを承諾することを証する文書を提出することが必要ですので(民事執行法190条)、債務者が協力しない場合には競売をすることが困難です。また、区分所有者に対する先取特権に基づいて、不動産を競売する場合、先取特権は登記のある抵当権等には劣後するので、オーバーローンのときは、配当が回ってきません。
また、管理費の滞納があったまま、その区分所有権が第三者に売却された場合は、これを譲り受けたものに対しても、滞納分の管理費を請求することができます。
いずれの手段を講じる場合であっても、管理費用請求権の消滅時効が5年と一般の債権より短いことに留意して、迅速な対応をする必要があるでしょう。

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