賃貸しているアパートの共用部エントランスの自動ドアで賃借人がケガをしました。賃貸人は損害賠償責任を負わなければならないのでしょうか。

賃貸人が損害賠償責任を負うかどうかは、賃借人がケガをした原因にもよりますが、自動ドアの「瑕疵」が原因の場合には、原則として賃貸人は損害賠償責任を負うことになります。


エントランスの自動ドアのような建物の設備は、法律上、「土地の工作物」と呼ばれます。そして、民法では、「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。」と定められています(民法717条1項)。これを、「工作物責任」といいます。「瑕疵」とは、“一般的に備わっているはずの安全性(機能や品質)が備わっていないこと”を意味し、「土地の工作物」の「瑕疵」が原因で損害が発生した場合、まずはその「占有者」が責任を負うことになるのです。


共用部エントランスの自動ドアの「占有者」は賃貸人です。ですから、共用部エントランスの自動ドアの瑕疵が原因で賃借人がケガをしたのであれば、原則として、賃貸人が損害賠償責任を負うことになります。なお、建物の設備の「占有者」が損害の発生を防止するのに必要な注意を尽くしていた場合、占有者は上述の責任を免れることができるのですが、その場合は建物の設備の「所有者」が責任を負うことになります(民法717条1項ただし書き)。この「所有者」の責任は、たとえ「所有者」にまったく過失がなくても逃れられないところ、建物の賃貸人は通常その建物の所有者ですから、結局のところ、賃貸人は損害賠償責任を負わなければならないということになります。


ただし、エントランスの自動ドアに瑕疵がある原因が第三者にあるような場合(たとえば、保守メンテナンス会社がいい加減な点検しかしなかったことに原因があるような場合など)は、賃貸人はケガをした賃借人に対して損害賠償をした後、当該第三者(上記の例でいえば保守メンテナンス会社)に対して、被害者に支払った金額を求償することができます(民法717条3項)。

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