地代を自動的に増額または減額する特約(自動改定特約)は有効でしょうか?

〔1〕土地に対する租税その他の公課の増減、〔2〕土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情により、または、〔3〕近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときには、地代等増額請求をすることができ(借地借家法11条1項)、この基準に照らして妥当と解される場合には、有効と解されます。もっとも、経済事情の変動等により、自動改定特約の基準自体が妥当しなくなり、地代が不相当に廉価なものとなったような場合には、自動改定特約はもはや合理的な基準足りえないとして、地代等増額請求権を行使することができると考えられます。

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