不動産売買

1.契約の成立

不動産の売買は、法律的には、売買契約という典型契約の一つに該当します(民法555条)。そして、契約とは、当事者の合意によって成立する法律行為ですので、方法が書面であれ、口頭であれ、当事者間に合意があれば成立します。

もっとも、不動産売買のほとんど全てが契約書を作成し、書面での合意によって契約が締結されています。その理由は、不動産売買が高額取引であることから、後日言った言わないの争いになると、大きな損害を被ってしまうからです。後のトラブルを避けるために、合意があったことを目に見える形で残しておくために契約書が作成されるのです。

そのため、契約書がないことから、直ちに契約そのものがなかったということにはなりません。しかし、訴訟で争いになった場合に、契約書が極めて有力な証拠になりますので、不動産売買においては、たとえどんなに親しい間柄であっても契約書は必須といえます。

2.住宅ローン特約

住宅用の土地や建物を売買する場合に、契約書に住宅ローンについての条項が設けられることがあります。このように、住宅ローンについて特別な条項を設けて合意することを一般に「住宅ローン特約」といいます。

住宅ローン特約の一般的な内容は、居住用の土地建物を購入する場合において、金融機関等からの融資によって売買代金を支払う場合に、融資が不成立であれば売買契約を白紙に戻すというものです。現在、居住用の土地建物を購入する際に、売買代金を現金で一括で支払うということは稀で、ほとんどの場合、頭金のみを払い、残額は金融機関のローンを組む方法によって支払われます。そのため、ローンが組めない場合には、買主は売買代金を調達できなくなり、支払いに窮してしまいます。そこで、住宅ローン特約によって、ローンが組めなかった場合には、売買契約が解除できるようにしたのです。

しかし、他方で、売主としては、その買主に不動産を売るために精一杯努力して、何とか契約にこぎつけた場合もあり、いきなり契約が白紙になってしまうと大きな不利益を受けます。そこで、裁判実務においては、買主が融資の成立のために努力する義務を果たした場合に限り、住宅ローン特約が適用されることになっています。具体的には、買主が金融機関に対して、返済意思・返済能力に関して真実の申告をし、その申告が真実であるかどうかを判断するに足りる必要書類(給与明細、源泉徴収票など)を提出していることが必要です。

3.重要事項説明

現在、不動産売買の多くは、宅地建物取引業者が売主になったり、売買契約の仲介をすることによってなされます。この場合、宅地建物取引業者の取引主任者は、取引の相手方や当事者に対して重要事項を説明する義務を負います(宅地建物取引業法35条)。

ここでいう重要事項とは、契約の当事者、物件についての権利関係、インフラ設備、物件に課された法令上の制限、契約解除についての条項等の事項です。

宅地建物取引主任者が、重要事項説明義務に違反した場合であっても、直ちに売買契約が無効になるわけではりません。しかし、これらの重要事項について、故意に事実と異なる説明をした場合には、詐欺にあたって契約を取り消すことができる場合があります(民法96条1項)。また、説明を怠ったことにより、買主又は当事者が錯誤に陥った場合には、契約が無効になります(民法95条本文)。

4.契約交渉段階での法律問題

(1)契約締結上の過失

契約の締結が途中で挫折し、契約成立に至らなかった場合であっても、当事者の一方が他方に対して、不法行為に基づく損害賠償責任を負う場合があります。これを「契約締結上の過失」といいます。これは、契約交渉段階においても、契約交渉をしている当事者は、相互に相手方に対して、不測の損害を与えないよう誠実に対応すべき信義則上の注意義務を負うことを根拠に認められる責任です。

(2)損害賠償の範囲

契約締結上の過失に基づく損害賠償が認められる範囲は、契約の成立を信じたために生じた損害(信頼利益)のみです。たとえば、契約が成立するものと信じて、銀行から資金を借り入れたときにかかった費用であれば認められます。しかし、契約が成立したものと仮定した場合に得られる利益、たとえば、不動産を転売して得られるはずだった利益等は、損害とは認められません。 

なお、契約の成立を信じたことにつき、当事者に過失があった場合には、契約締結上の過失により損害賠償請求権が認められたとしても、過失相殺がなされる可能性があります。

5.申込証拠金

正式に契約が成立する前に、買受希望者から売主に対して、少額の金銭が支払われることがあります。この金銭を「申込証拠金」といいます。

この申込証拠金の法的性格については、〔1〕予約契約についての手付契約または〔2〕真摯な買受け意思の保障と売止めの代償という趣旨で金銭を交付する特殊な契約という二種類の解釈ができます。

〔1〕と解釈されれば、買主は、手付を放棄することによって予約契約を解約し、売買契約を締結しないことができます。この場合には、申込証拠金は返還されません。

〔2〕と解釈されれば、まず、当事者間で申込証拠金の返還について合意があれば、これに従います。合意がない場合には、解釈によって、真摯な買受け意思の保障という趣旨にとどまるのか、売止めの代償を担保する趣旨をも含むのかを判断します。この場合、前者であれば、返還を請求できますが、後者であれば返還を請求できないことになります。

なお、売主が申込証拠金の趣旨を十分に説明しないまま、契約が成立しない場合には返還するかのような物言いで申込証拠金を支払わせる場合もあり、そのような場合には、申込証拠金の返還について暗黙の合意があったもの認められる場合があります。また、相手方が宅地建物取引業者であれば、申込証拠金を預けていた場合、その返還を請求できます(宅建業法47条の2、規則16条の12第2号)。

6.瑕疵担保責任

(1)瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、特定物売買において、目的物に隠れた瑕疵(外部からは容易に見つけることができない欠陥)があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことをいいます(民法570条)。この場合、買主は売主に対して、契約の解除や被った損害の賠償を請求できます。

もっとも、瑕疵担保責任は、瑕疵について売主に帰責事由があるかどうかにかかわらず認められます。そのため、責任追求が可能な期間は、買主が瑕疵の存在を知ってから1年間であり(民法566条3項、これを除斥期間といいます)、知らなかった場合でも目的物の引き渡しを受けてから10年が経過した場合には、時効にかかり、責任を追及することはできなくなります(民法167条1項)。また、瑕疵担保責任は、任意規定ですので、当事者双方の合意によって適用を排除することができます。もっとも、売主が一般人ではなく宅建業者であって、買主が一般人である場合には、瑕疵担保責任の適用を排除したり、買主に不利になるような特約をすることはできません(例外的に、瑕疵担保責任を負う期間を、買主が発見していない場合でも、引き渡しの日から2年間とすることはできます)。

(2)現状有姿売買と瑕疵担保責任

中古の建物を売買する場合に、売買契約書に、「現状有姿で引き渡すものとする」という旨の文言の記載がしばしばなされています。この現状有姿とは、契約時のあるがままの状態で目的物を引き渡すという意味です。この条項現状有姿文言があることを理由に、瑕疵担保責任が免除されているとの主張がなされる場合が多々あります。

前記のとおり、瑕疵担保責任は、宅建業者が売主となり一般人が買主となる場合を除き、当事者間の合意で免除することができます。そして、契約書に記載されている文言から合意内容を解釈する場合には、記載文言を合理的に解釈すると、売主買主双方が通常記載されている文言の意味をどう理解するかという観点から解釈がなされます。つまり、契約書に記載されている文言を合理的に解釈した場合に、瑕疵担保責任を免除する趣旨であると読み取れてはじめて、瑕疵担保責任免除の合意があったと認められます。

現状有姿文言があれば、文字通り、目的物を契約時の状態で引き渡すという意味は合理的に解釈できます。しかし、瑕疵担保責任とは、買主が売主の過失の有無にかかわらず解除や損害賠償請求ができるという重要な権利です。現状有姿という文言の記載のみから、買主がこのような重要な権利を排除する趣旨を読み取ったとは通常考えられず、よって、買主がその旨を合意したものと考えるのは合理的ではありません。したがって、現状有姿という文言があるからといって、瑕疵担保責任を免除するとの合意があったとは認められません。

7.数量指示売買と担保責任

(1)数量指示売買

数量指示売買とは、当事者において目的物の実際に有する数量を確保するため、その一定の面積、容積、重量、員数又は尺度があることを売主が契約において表示し、かつ、この数量を基礎として代金額が定められた売買をいいます。このような数量指示売買においては、売買の目的物が、一定の数量を備えていることが契約の前提になっており、契約の当事者もこれを重視して契約に臨んでいるものです。

この数量指示売買の目的物が、契約で合意された数量に不足する場合に、買主は、代金の減額請求、損害賠償請求、契約の解除をすることができます。このことを、数量指示売買における売主の担保責任といいます。もっとも、契約の解除は、数量の不足によって買主が契約の目的を達成できない場合(不足した数量では、買主が売買契約に応じなかったと認められる事情がある場合)にのみ認められます(民法565条)。

また、上記の請求ができるのは、買主が、売買契約当時に、数量の不足について知らなかったこと(これを数量の不足につき「善意」であるといいます)が必要です。数量の不足を知りながら、あえて売買契約を締結した買主を保護する必要はないからです。

(2)代金増額請求

売買契約の目的物の数量が不足する場合に、買主が売主に対して担保責任を追及できるのは前記のとおりです。反対に、目的物の数量が、契約において合意していた数量よりも超過していた場合に、売主は代金の増額を請求できるのかという問題があります。

ここで、数量指示売買において売主の担保責任が認められるのは、契約の際に、買主があえて数量を示して、売主もその数量を前提に代金等について設定交渉していることから、予定していた数量を満たす目的物を得られなかった買主を保護すべきだからです。このように、数量指示売買における担保責任は、買主を保護すべき規定ですので、この規定があるからといって、ただちに売主に代金増額請求を認めることはできません。

もっとも、目的物の数量が超過する場合には、その超過部分については、代金を追加して支払う旨の合意があったと認められる場合には、例外的に代金増額請求が認められます。

8.特殊な不動産売買

(1)農地売買

農地を売買する方法としては、買主がその農地を農地として使用する場合と買主が農地を農地として使用しない場合があります。

買主が農地として使用する場合には、原則として、農業委員会又は都道府県知事の許可が必要です(農地法3条)。この許可を得るための基準は、〔1〕農地の経営面積が50アール以上あること、〔2〕農地を効率的に耕作できること(農地から遠すぎない距離に居住していること)、〔3〕買主が農業に常時従事していること、〔4〕農地のすべてを工作すること、〔5〕周辺の農地に影響を与えないことです。

買主が農地として使用しない場合には、4ヘクタールを超えないときには、都道府県知事の許可が、超えるのであれば農林水産大臣の許可が必要です(農地法5条)。都市的施設が整備された区域であったり、市街化されている区域であった場合には許可がされやすく、農業公共投資がされたり、10ヘクタール以上の集団農地では、許可が認められにくくなります。

農地法の許可が必要な場合において、当該許可がなされる前に、農地の売買契約をした場合でも、売買契約自体は有効です。しかし、契約の目的物である農地の所有権は、許可がなければ移転しません。そのため、農地の売買契約を締結する際には、契約書に、「許可が得られなかった場合は、当然に契約を解除する」旨の条項を入れる必要があります。

(2)不動産の競売

不動産の競売とは、債務が弁済できなくなった債務者の不動産について、債権者の申立てにより、裁判所が差押えて売却し、債権を回収する手続をいいます。

競売によって不動産を買い受けるメリットは、〔1〕市場価格よりも安価で物件を購入できることです。また〔2〕物件に付着した抵当権はすべて抹消されます。さらに、〔3〕競売手続によって売却される物件は、月に150件にも及ぶこともあり、豊富な物件の中から選択することができます。

反対に、競売によって不動産を買い受ける場合には、デメリットもあります。まず、〔1〕物件明細書・現状調査報告書・評価書という資料の閲覧のみが認められ、物件の内部を調査することが原則として認められません。そして、〔2〕現金での一括払いしか認められず、資金調達が困難です。〔3〕瑕疵担保責任も認められませんので、見た目ではわからない瑕疵があった場合であっても、契約を解除したりできません(民法570条但書)。さらに、〔4〕購入した物件を占有している者がいた場合であっても、裁判所は退去に関与してくれないため、自分で占有者を退去させなくてはなりません。

9.クーリングオフ

不動産売買においても、訪問販売等と同様にクーリングオフが認められる場合があります。

まず、〔1〕不動産の売主が、宅地建物取引業者(不動産会社等)であることが必要です。個人の売主から不動産を購入した場合には認められません。

次に、〔2〕買主の自宅や勤務先、喫茶店等で売買契約を締結していることが必要です。買主が不動産業者の事務所やモデルルームに出向いて契約した場合や、テント張りの案内所ではクーリングオフの適用外になります。また、契約した場所が、買主の自宅や勤務先であったとしても、買主の方から申し出て、自宅や勤務先での契約締結になった場合には、クーリングオフが適用されません。

さらに、〔3〕代金の支払いの完了及び土地建物の引渡しが完了していた場合にも、クーリングオフはできません。いずれかが未了であれば、クーリングオフは可能です。

また、〔4〕宅地建物取引業者から、クーリングオフについて書面で告知されてから8日間以内であれば、クーリンオフをすることができます。

なお、後のトラブルを避けるため、クーリングオフの意思表示は、内容証明郵便によって行うのがよいでしょう。

10.不動産売買契約書

不動産売買契約をする際に作成される契約書には、通常の場合、不動産流通経営協会(FRK)の標準書式が用いられます。

この標準書式の主なポイントは、まず、〔1〕売買契約の主体および取引の形態に応じてさまざまなバリエーションの契約書であることです。

そして、〔2〕一般仲介(個人間での売買契約)において主要構造部位の木部の腐食(一戸建のみ)、雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障について、瑕疵担保責任を売り主が負うことを明確化し、責任期間を引渡しの完了から3ヵ月間としたことも特徴です。

なお、重要事項説明書についても、通常は、不動産流通経営協会(FRK)の標準書式が用いられます。

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