契約条件と異なる建物に建て替える方法

1.地主との交渉

もっとも、地主の承諾を得れば、従前の契約で定めたものとは異なる建物に建て替えることは、もちろん可能です。地主の承諾により契約条件が変更されたと考えられるので、何ら契約違反ではなくなるからです。

この交渉では、地主に対する承諾料の支払い、地代の増額、借地期間の延長などが、交渉材料として協議の対象となるでしょう。

2.借地条件の変更許可の申立て

地主との協議がまとまらず、建て替えに承諾が得られなかった場合、残された手段は、裁判所に対し、「借地条件の変更許可の申立て」(借地借家法17条1項)を行うことです。

こらは、申し立てれば常に建て替えが許可されるわけではなく、〔1〕法令による土地利用規制の変更(法令が変わって今の建物が違反建築になってしまった場合など)、または〔2〕付近の土地の利用状況の変更(周囲にどんどん高層建物が建って、今の建物では日照が不十分になってしまった場合など)、〔3〕その他の事情の変更により、従前の建物とは異なる条件の建物に建て替えるのが相当であると裁判所が認めたときに、建て替えが認められることになります。

したがって、裁判所に、建物の建て替えが必要となった事情を説明し、建て替えるのが相当であると認めてもらわなければなりません。

また、裁判所は、判断の際に「借地に関する・・・一切の事情を考慮する」とされ(借地借家法17条4項)、建て替えにより地主が被る不利益といった相手方の事情も斟酌されることになります。

なお、裁判所が許可するにあたって、賃料の改定、借地権の存続期間の変更、地主に対する承諾料の支払いなどを命じる場合があることにも注意して下さい(建て替えは認められたが、地代が上がってしまったということもありえます)。

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